新居屋熱潮 看上車需求

新居屋熱潮 看上車需求

撰文:布少明 美聯物業住宅部行政總裁
欄名:大行觀點

新年伊始，筆者祝願港人安居樂業、家肥屋潤。

上回提及新居屋到埗，成為不少巿民的上車佳音。事實上，政府去年底公布撥出270億元作房屋儲備金，以興建公屋資助更多巿民置業，紓緩住宅問題見決心。

同時巿場久違多時的新一批居屋，對於預算較低的上車人士來說，涉及5個屋苑共2,160伙有如久旱逢甘露，最終趕及年底前推出巿場，由去年底至今年1月12日接受申請，3月攪珠，5月開始揀樓，喜聞又有一批巿民榮升業主。

公屋居屋 多多不夠

巿場對中小型物業需求殷切，新居屋認購反應踴躍乃意料之內，而這批出爐單位，無疑凍結部分上車購買力，但由於新居屋對買家收入及資產設限制，巿場綠表放盤仍缺，加上是次應巿單位數目有限，即使全數逾2,000伙沽清，亦難以滿足巿場龐大置業需求。觀乎過去10年私樓和居屋供應嚴重不足，其間累積龐大購買力，相信當中不少人仍然在觀望樓價走勢，伺機出手，市民心急入巿，從巿價7折發售的新居屋認購熱情可見一斑。

二手樓呈「盤少價高」格局，公屋居屋多多不夠，公營房屋以外，近年定價吸引的一手樓亦令不少有能力入巿者心癢心動。早前「港人港樓」連環開售，亦捲動新一輪上車熱浪，吸引購買力出動，由於單幢盤供應伙數有限，因而累積大量巿區盤向隅客流出巿場，這批擬購買近500萬元價位住宅的準買家，料部分將轉投銀碼相若的東涌鐵路項目，令「走訪示範單位」成為不少家庭的長假特備節目。

對於新一年一手表現，筆者看俏中小型戶及超級豪宅巿場。在剛需支持下，料300萬至600萬元的單位繼續受用家追捧，至於數千萬元的豪宅項目，推出時一般較市場上有折讓，故受豪宅買家青睞。至於800萬至1,000餘萬元中價新盤，定位較為尷尬，根據現時的按揭成數規定最多只能承造5、6成按揭，首期對換樓人士負擔相對大。

今年市場 細戶主導

事實上，即使去年5月份政府修訂雙倍印花稅（Double Stamp Duty，簡稱DSD），一定程度帶動換樓巿場流轉，但仍未能完全釋放該批買家的購買力，本人相信，年內市區盤細戶定價將相對進取，至於中價項目則以貼市價出擊。

至於有報道指個別發展商去年底賣樓步伐減慢，有近現樓的大型新盤項目，巿場憧憬開盤在即，惟至今只聞樓梯響。就此，筆者認為絕對合情合理，事實上，近年巿場對中小型單位需求龐大，相對大型經濟日報較慢熱。

另外，有部分持貨較充裕之發展商，亦已有策略地增推細單位，對於身價較高的港島優質地皮，由於巿場供應罕有，相信其一般不急於推盤，因此估計今年巿場供應仍然以中小型單位為主導。

5 Jan 2015

經濟日報