白居二再登場 居屋升市添動力

白居二再登場 居屋升市添動力

下半年將推2500名額 業界料起刺激作用

政府將於下半年推出新一輪「白居二」，回顧近年推出的首輪白居二，刺激指標居屋屋苑樓價普遍升20%至30%，跑贏私樓升幅。分析認為，新一輪白居二或成居屋升市動力。

首次推出 居屋價升10至32%

政府兩年前推出居屋第二市場擴展至白表買家的先導計劃，俗稱為「白居二」，共涉及5,000個名額，分兩輪推出。

計劃雖最終只有2,410宗成功認購，入市比率只有48%，但新購買力湧入市場，對居屋第二市場樓價起刺激作用。

以筲箕灣愛蝶灣、慈雲山慈愛苑、天水圍天頌苑，及馬鞍山錦豐苑4大指標居屋屋苑為例，在2013年6月首批認購信派出後到今年3月最後入市限期前，屋苑實用呎價累升介乎10.6%至32%不等，普遍較同期同區私樓樓價升幅為高。

當中天頌苑由措施推出前的呎價3,263元，升至今年3月的4,316元，升幅32%，跑贏中原領先指數（Centa-City Leading Index，簡稱CCL）新界西區樓價的22%升幅；而慈愛苑呎價亦累積升達25%，較同區九龍區指數18.5%為高。

若以該4大屋苑樓價走勢作分析，在白居二推出關鍵時間均出現異動。例如慈愛苑、天頌苑及錦豐苑的呎價，均在首批批准信發出後首月，單月升5.7%至8.3%不等，而成交量更增加1.2倍至4.5倍不等。

此外，臨近白居二認購資格失效前限期，亦有不少白表客趕尾班車入市，推高期內居屋屋苑成交量及呎價，當中愛蝶灣、慈愛苑及天頌苑在首批白表客認購期結束的月份，單月呎價升3.9%至5.4%。

業界分析 綠表客偷步入市

值得一提，是白居二措施除了為居屋第二市場帶來新購買力外，在樓價上升預期下，亦加快部分綠表客入市步伐，例如在2013年初白居二剛接受申請時到發出批准信前，4大居屋屋苑呎價已升2.1%至15.8%，反映綠表客「偷步」入市。

據了解，新一輪白居二措施或於下半年開始接受申請，但名額將會較上一輪縮減一半至2,500個。綜合學者及測量師分析，認為措施將進一步推高居屋樓價，但在新居屋供應增加，現時二手居屋樓價偏高，對居屋樓價刺激作用未如首輪白居二。（系列三之二）

27 May 2015

經濟日報

回報勝私樓 公屋居屋受追捧

回報勝私樓 公屋居屋受追捧

投資成本低 屯門區租金回報逾3厘

近期居屋、公屋單位呎價屢創新高，其中一個上升動力來自投資者。因為該類單位投資成本較低，回報更勝私樓，一般可達3厘以上，故近年不少投資者把目光轉投公、居屋身上。

退休教師持12伙 「有平貨仍入市」

本報走訪一名在屯門的投資者，在區內投資物業逾12年時間的麥姓退休教師，現時手持12個物業，市值約3,000萬至4,000萬元，大部分為公、居屋單位。上月便以168萬元購入屯門山景邨一個「迷你」單位收租，月租6,800元，租金回報約4.9厘。他直言，若有低於200萬元的細價公屋，仍會入市。

「居屋、公屋單位的結構及設計，當然比不上私樓單位，但作為投資者看重的只會是投資成本及回報，現時屯門私樓樓價動輒350萬至400萬元，雙倍釐印費逾15萬元。但200萬元以下公屋，釐印費約2.5萬元，3至4個月租金便可抵銷。」他說。

分支家庭客多 遇租霸機會低

「其他成本如管理費及地租等，公、居屋比私樓平一大截，以上述山景邨為例，每月管理費330元，地租150元。相對手持的屯門市廣場兩房單位，管理費每月逾800元，地租約600元。」麥姓投資者詳細分析其入市公屋單位的經過。

「很多人有錯覺，以為公、居屋的租客質素比較差，容易出現租務糾紛。事實剛剛相反，公、居屋的租客絕大多數是同屋苑的分支家庭租客，我們甚至可以知道租客的父母、兄弟住在同屋苑那一個單位，所以遇到租霸的機會反而更細。」麥姓投資者直言，個人絕少「查家宅」式檢查租客背景，因為他相信不少公屋家庭家境比私樓家庭更富裕。

從祥益地產提供的數據顯示，過去1年屯門區公屋（已補地價）租金回報穩企3.5厘以上，個別例子接近5厘。而居屋單位租金回報則介乎3.2厘至4厘之間，私樓3.03厘至3.6厘之間，本月最新報2.91厘，首次跌穿3厘關口，反映區內公、居屋單位的租金回報相對私樓穩定。

事實上，除了買賣價屢創新高外，近期不少公屋租金貴得令人難以想像，例如藍田德田邨一個146呎的「迷你單位」，4月份以8,500元租出，呎租高見58元，比九龍站凱旋門不少單位還貴。而業主在去年9月份僅以135萬元購入，租金回報7.6厘。

祥益地產總裁汪敦敬指出，受貨源影響，暫未見有投資者大手購入公屋單位收租的個案，反映目前公、居屋市場仍以用家主導。但撇除投資者因素，現時公、居屋的租金回報明顯比私樓理想，支持下半年公、居屋價格繼續造好。（系列三之三‧完）

撰文:黎煥成 
系列名:公屋居屋登峰系列

28 May 2015

經濟日報

悅海華庭呎沽1.34萬膺夾屋王

悅海華庭呎沽1.34萬膺夾屋王

二手市場連錄破頂價成交，夾屋市場也不例外。鴨脷洲悅海華庭一個高層單位，新近以自由市場價572萬元成交，呎價高達1.34萬元，成交呎價打破該屋苑去年底創下的紀錄，膺全港夾屋王，呎價更直迫同區藍籌屋苑海怡半島。

土地註冊處資料顯示，悅海華庭2座高層B室，實用面積約427方呎，兩房間隔，以572萬元售出，實用呎價約1.34萬元，貴絕全港夾屋。

據悉，目前私樓香港仔中心呎價約1.18萬元，鴨脷洲海怡半島呎價約1.35萬元，今次悅海華庭的新高成交，除超越香港仔中心的呎價外，更直迫海怡半島。

事實上，悅海華庭向來「盛產」夾屋王，同屋苑1座中層B室，去年底以551萬元轉手，呎價1.29萬元，一度是全港夾屋呎價新高，今年該屋苑尚有多宗呎價逾1.2萬元的成交，唯一直未有再創新高，直至最新的2座單位成交，成功把全港夾屋王的呎價紀錄推高3.66%。現時全港夾屋王的首五位，均由悅海華庭「包辦」【表】。

有區內代理形容，是次成交價為「癲價」，認為該單位屬高層戶，可享有海景，是單位創新高的主要原因。他指出，目前該屋苑的放盤並不多，僅有約12個單位放售，相信未來屋苑的成交價將進一步上揚。

欣廷軒呎售1.51萬破頂

私人住宅市場的破頂潮亦不斷蔓延，沙田區亦有多宗高價成交，市場消息指出，沙田欣廷軒3座高層A室，兩房間隔，實用面積393方呎，以594萬元成交，呎價1.51萬元，破屋苑呎價新高成交，較舊紀錄高約3.4%。中原地產副分區營業經理招錦昌表示，該單位屬優質，加上是高層戶，故成交呎價仍算合理。美聯物業分行營業經理郭敬嚴表示，沙田中心唐寧大廈高層E室，兩房間隔，實用面積約357呎，以約515萬元成交，呎價約1.44萬元，創屋苑同類呎價新高。郭敬嚴透露，買家為內地客，所以今次成交須付約108.15萬元雙辣稅。

此外，不少二三線屋苑都錄得新高個案。中原地產資深分區營業經理許偉業表示，葵涌嘉翠園1座低層H室，實用面積465平方呎，兩房間隔，以415萬元成交，呎價達8925元，屬屋苑新高。

他透露，同類單位放盤較少，已有一段時間未有成交，吸引3組買家爭奪，最後由一對情侶購得。該屋苑的舊紀錄，則為今年初成交的1座高層A室，成交呎價8473元，今次成交把屋苑的呎價紀錄推高5.3%。

12 May 2015
信報

富榮580萬沽 膺九龍綠表居屋王

富榮580萬沽 膺九龍綠表居屋王

2015-04-20

        (星島日報報道)新盤搶佔市場目光，二手在過去兩天交投卻從低位反彈，百大屋苑錄約三十九宗成交，較前周上升約五成，不但交投量回穩，更連錄高價成交，其中大角嘴富榮花園三房單位，剛以五百八十萬元成交，創九龍綠表居屋新高。此外，YOHO Town等亦錄兩房新高價，以五百六十萬元易手。
        
         家天下分行經理黎振傑表示，九龍指標居屋富榮花園六座中層G室，面積五百九十二方呎，三房間隔，獲買家以綠表價五百八十萬元承接，呎價約九千七百九十七元，成交價為九龍居屋新高。原業主於九八年以二百四十五萬元買入，轉售獲利三百三十五萬元，升值逾一倍。
        
         九龍居屋王舊紀錄，由新蒲崗啟德花園保持，在今年二月以五百六十九萬元成交，打破原由富榮花園，在去年十一月所創的五百六十五萬元紀錄，換言之，最高價寶座再由富榮奪得，亦較舊有紀錄推高約百分之二。
        
         港置市務經理李志堅表示，元朗YOHO Town錄得兩房新高成交，為九座高層C室，以五百六十萬元易手，面積四百六十三方呎，呎價約一萬二千零九十五元。買家為外區向隅客，未能在一手市場揀樓，故轉投二手市場，是次買賣為「即睇即買」。單位在間隔、景觀及樓層於一期之中均屬頂級，加上項目二期商場即將開業，有機會帶動二手價。
        
         富誠地產高級客戶主任曾遠東表示，鑽石山鳳禮苑一伙三房單位，以刷新屋苑同類成交價，為A座高層七室，面積五百五十九方呎，以三百七十八萬元成交，呎價約六千七百六十二元。原業主最初定價三百八十萬元，不設議價，其後獲微減兩萬元成交。
        
         中原高級分行經理陳漢文表示，屯門瓏門錄得屋苑同類三房呎價新高，為一期五座高層D室，面積六百四十六方呎，以八百一十萬元成交，呎價約一萬二千五百三十九元。
        
         另外，綜合市場消息指，新盤氣氛帶動二手交投，百大屋苑過去兩天共錄三十九宗成交，較上周升約五成，共有約二十四個屋苑錄得成交。如按地區劃分，新界區表現穩定，其中馬灣珀麗灣連錄五宗，成為錄得最多成交的屋苑。
        
         美聯住宅部行政總裁布少明表示，四月份一手盤銷情熾熱，市場注意力聚焦新盤，在大量購買力被一手盤消耗下，相較新盤動輒數百伙數成交，本月份二手市場表現相形見絀，交投量更顯遜色，預期二手交投仍然會在低位反覆。
        
        

公屋鳳德邨兩房 綠表258萬售

公屋鳳德邨兩房 綠表258萬售

補價折扣率82% 白表價逼600萬

公屋補地價隨樓價漲，黃大仙鳳德邨一445平方呎單位，以綠表高價258萬元沽，惟折扣率達82%，倘以白表轉讓，需支付328萬元「天價」補地價，市值逼近600萬元。

高層445呎新裝 16年升值9倍

金匯地產營業經理密雪英透露，黃大仙鳳德邨黛鳳樓高層15室，單位面積445平方呎，可間兩房，擁新裝修。單位向東南望開揚景，於本月以258萬元沽出（未補地價、即綠表價），實用呎價5,798元，造價屬同類戶型新高。原業主於1999年以25萬元購入單位，持貨16年，轉手大賺233萬元，大幅升值9.3倍。

根據房委會資料顯示，上述單位補價折扣達82%，以同類面積單位年初時白表價（自由市場）造價達400萬元，當時更創下本港公屋造價新高。若上述黛鳳樓高層15室以白表轉讓，需支付補地價達328萬元，令物業市值達586萬元。

公屋居屋綠表 半月僅11成交

事實上，房委會不同時期推出的公屋單位，其補地價折扣率會有差異，但一般來說由30%至60%不等。代理指出，折扣率愈高的單位，二手市場價值愈低，亦不受買家歡迎，主因於自由市場轉售時，所涉及的補地價金額會比其他單位高，銀行亦難以估足價。

以上述鳳德邨兩房單位為例，同面積單位盤源只有數個，叫價由240萬元起。即使新買家未來可能面對龐大的補地價金額，但由於盤源少，折扣率高的單位仍能以高價沽出。

另外，市場未有新一批白居二買家，公屋及居屋綠表成交宗數少。房屋委員會網頁資料顯示，4月份居屋及公屋綠表單位成交量，截至本月16日僅錄11宗。至於3月份宗數為108宗，較2月份103宗，輕微上升約4.9%，但仍於低位徘徊。

有代理指出，現市場氣氛膠着，加上新盤搶走部分客源，現部分綠表單位業主，議價空間會有2至3%。部分公屋業主低市價沽樓，富山地產聯席董事劉倩彤表示，黃大仙下邨1座中層9室，實用面積385平方呎，以185萬元（未補地價）易手，低於市場價近4%成交。原業主持貨7年，帳面獲利147萬元，物業期內升值近4倍。

撰文:文倩婷

17 April 2015 

 

筲箕灣東濤苑628萬 綠表居屋王

筲箕灣東濤苑628萬 綠表居屋王

鴨脷洲利東邨呎售6378 全港最貴綠表公屋

金管局收緊按揭後，綠表客搶購最高可承造9成半按揭的綠表物業，刺激上月連錄3宗綠表破頂成交，其中筲箕灣東濤苑以628萬元沽，造價創全港綠表新高，膺全港居屋王。

現綠表（即未補地價）物業，是加辣後市場上唯一仍可承造最高9成半按揭，吸引一班合資格的綠表買家入市，其中筲箕灣東濤苑C座高層04室，實用面積666平方呎，以約640萬元放盤數月，加辣後獲外區客，斥資628萬元（未補地價）購入，屬全港首間造價突破600萬元的居屋，呎價9,429元。上述單位補地價折扣率為33%，估計連地價出售逾900萬元。

德強苑595萬售 九龍最貴居屋

原業主08年5月份以267.4萬元購入單位，持貨7年獲利360.6萬元，升值1.3倍。區內代理指上述單位屬屋苑海景樓王，擁3房連套房（見圖），間隔與私樓相近，目前已無同戶型放盤，現面積較細，不設套房的3房戶，最新叫價要638萬元。

東濤苑樓齡僅10年，加上靠近海傍及港鐵站，向來盛產居屋王，早於2012年已有單位，以當時全港綠表居屋新高價600萬元沽出，紀錄維持近3年終被打破。

同時樂富德強苑亦誕九龍居屋王，市場德強苑B座中層09室，實用面積656平方呎，屬3房連儲物室間隔，以595萬元（未補地價）沽出，樓價創九龍居屋未補價新高，呎價9,070元。

加辣後公屋呎價首破6,000元大關，根據房委會資料顯示，鴨脷洲利東邨中層單位，實用面積381平方呎，以243萬元（未補地價）沽出，呎價6,378元創全港公屋綠表呎價新高，目前頭三名公屋最貴呎價單位，全由利東邨包攬。

馬鞍山錦泰苑 兩房426萬新高

另外，市場指馬鞍山錦泰苑H座高層「大兩房」單位，實用面積526平方呎，以426萬元（未補地價）沽，創區內居屋兩房綠表價新高。

未有新一批白居二買家入市，房委會紀錄顯示，3月份綠表市場成交宗數僅錄79宗，創逾一年新低，按月跌兩成。市場呈價升量跌，其中馬鞍山錦豐苑及大角咀富榮花園3月份成交單位呎價，較去年12月份分別升逾1成。

市場人士指出，未補地價物業樓價，與私樓仍有距離，且按揭上有優勢下，驅使合資格的買家，積極追價入市。揀樓次序較後的新居屋買家，重投二手市場，刺激未來綠表價再有升幅。

至於已補價居屋呎價創新高，包括將軍澳茵怡花園3座高層H室，1房面積346平方呎，成交價420萬元，呎價12,139元。另馬鞍山錦鞍苑A座高層2室，面積554平方呎，以517萬元沽。

撰文:文倩婷

2 April 2015

經濟日報

各區居屋睇樓增 暫錄零星成交

各區居屋睇樓增 暫錄零星成交

抽籤無望者回流 業界料下月交投增10%

新居屋公布攪珠結果後，過去周末各區居屋睇樓量明顯增多，惟成交慢熱，旺丁未旺財，僅錄零星成交。市場寄望相關購買力可帶動4月份居屋交投量上升10%。

黃大仙睇樓客 6成抽居屋者

新居屋抽籤後首個周末，各區如黃大仙、天水圍及屯門等居屋集中地，睇樓普遍增約兩成，富誠地產分行經理陳錫金指，黃大仙區睇樓客中佔6成為新居屋申請者，「新居屋政策喚起很多人的置業念頭，惟抽籤落空後流入二手市場，才發覺現實（市場價格）與自己期望相差很遠。」

回流客435萬 購慈愛苑3房

昨該區錄得兩宗回流客入市個案，慈雲山慈愛苑J座高層5室，獲業主減15萬至435萬元成交，單位屬實用面積650平方呎的3房戶，買家為綠表家庭客，在抽籤前已密密在二手市場睇樓，作兩手準備，得悉未抽中後即趁周末入市。另天馬苑A座中層14室，亦獲回流的白表客以380萬元連地價購入。

事實上，新居屋定價較市場有2至3成折讓，故面對二手盤源，回流客態度慢熱。世紀21富山助理經理何美英指，牛池灣區睇樓量多兩成，個別更與父母同行，惟未聞入市。另有屯門代理指，過去周末睇樓以年輕客為主，「一次睇10多個盤，惟齋睇不還價。」

上車客等二次抽籤 未敢入市

祥益地產董事謝澤銘指，新居屋攪珠公布後，流入二手市場的睇樓量明顯增多，惟業主未肯減價，資金有限的上車客亦未敢貿然追價入市。

而個別寧願等第二次抽籤，估計二手交投受回流客刺激而反彈的機會不大，4月份交投料較現時稍多10%至15%，造價平穩向好。

新居屋鎖住購買力，綜合市場資訊，10個熱門居屋屋苑3月份（截至29日）共錄16宗綠表買賣，即平均每個屋苑不足兩宗。

當中，大角咀富榮花園自2月農曆新年假後至今尚未開齋；鰂魚涌康山花園及馬鞍山錦豐苑亦未聞綠表成交，但前者月內錄得的兩宗自由市場成交均屬破頂。

天頌苑中層 綠表價276萬售

眾屋苑中，以天水圍天頌苑及天盛苑交投較多，各錄5宗及4宗，其中天頌苑剛錄O座中層11室，以綠表價276萬元易手。

另外，青衣夾屋宏福花園剛錄3座中層H室成交，以678.8萬元自由市場價沽，造價屬屋苑次高。

撰文:李彤

30 Mar 2015

經濟日報