回報勝私樓 公屋居屋受追捧

回報勝私樓 公屋居屋受追捧

投資成本低 屯門區租金回報逾3厘

近期居屋、公屋單位呎價屢創新高，其中一個上升動力來自投資者。因為該類單位投資成本較低，回報更勝私樓，一般可達3厘以上，故近年不少投資者把目光轉投公、居屋身上。

退休教師持12伙 「有平貨仍入市」

本報走訪一名在屯門的投資者，在區內投資物業逾12年時間的麥姓退休教師，現時手持12個物業，市值約3,000萬至4,000萬元，大部分為公、居屋單位。上月便以168萬元購入屯門山景邨一個「迷你」單位收租，月租6,800元，租金回報約4.9厘。他直言，若有低於200萬元的細價公屋，仍會入市。

「居屋、公屋單位的結構及設計，當然比不上私樓單位，但作為投資者看重的只會是投資成本及回報，現時屯門私樓樓價動輒350萬至400萬元，雙倍釐印費逾15萬元。但200萬元以下公屋，釐印費約2.5萬元，3至4個月租金便可抵銷。」他說。

分支家庭客多 遇租霸機會低

「其他成本如管理費及地租等，公、居屋比私樓平一大截，以上述山景邨為例，每月管理費330元，地租150元。相對手持的屯門市廣場兩房單位，管理費每月逾800元，地租約600元。」麥姓投資者詳細分析其入市公屋單位的經過。

「很多人有錯覺，以為公、居屋的租客質素比較差，容易出現租務糾紛。事實剛剛相反，公、居屋的租客絕大多數是同屋苑的分支家庭租客，我們甚至可以知道租客的父母、兄弟住在同屋苑那一個單位，所以遇到租霸的機會反而更細。」麥姓投資者直言，個人絕少「查家宅」式檢查租客背景，因為他相信不少公屋家庭家境比私樓家庭更富裕。

從祥益地產提供的數據顯示，過去1年屯門區公屋（已補地價）租金回報穩企3.5厘以上，個別例子接近5厘。而居屋單位租金回報則介乎3.2厘至4厘之間，私樓3.03厘至3.6厘之間，本月最新報2.91厘，首次跌穿3厘關口，反映區內公、居屋單位的租金回報相對私樓穩定。

事實上，除了買賣價屢創新高外，近期不少公屋租金貴得令人難以想像，例如藍田德田邨一個146呎的「迷你單位」，4月份以8,500元租出，呎租高見58元，比九龍站凱旋門不少單位還貴。而業主在去年9月份僅以135萬元購入，租金回報7.6厘。

祥益地產總裁汪敦敬指出，受貨源影響，暫未見有投資者大手購入公屋單位收租的個案，反映目前公、居屋市場仍以用家主導。但撇除投資者因素，現時公、居屋的租金回報明顯比私樓理想，支持下半年公、居屋價格繼續造好。（系列三之三‧完）

撰文:黎煥成 
系列名:公屋居屋登峰系列

28 May 2015

經濟日報