公屋鳳德邨兩房 綠表258萬售

公屋鳳德邨兩房 綠表258萬售

補價折扣率82% 白表價逼600萬

公屋補地價隨樓價漲，黃大仙鳳德邨一445平方呎單位，以綠表高價258萬元沽，惟折扣率達82%，倘以白表轉讓，需支付328萬元「天價」補地價，市值逼近600萬元。

高層445呎新裝 16年升值9倍

金匯地產營業經理密雪英透露，黃大仙鳳德邨黛鳳樓高層15室，單位面積445平方呎，可間兩房，擁新裝修。單位向東南望開揚景，於本月以258萬元沽出（未補地價、即綠表價），實用呎價5,798元，造價屬同類戶型新高。原業主於1999年以25萬元購入單位，持貨16年，轉手大賺233萬元，大幅升值9.3倍。

根據房委會資料顯示，上述單位補價折扣達82%，以同類面積單位年初時白表價（自由市場）造價達400萬元，當時更創下本港公屋造價新高。若上述黛鳳樓高層15室以白表轉讓，需支付補地價達328萬元，令物業市值達586萬元。

公屋居屋綠表 半月僅11成交

事實上，房委會不同時期推出的公屋單位，其補地價折扣率會有差異，但一般來說由30%至60%不等。代理指出，折扣率愈高的單位，二手市場價值愈低，亦不受買家歡迎，主因於自由市場轉售時，所涉及的補地價金額會比其他單位高，銀行亦難以估足價。

以上述鳳德邨兩房單位為例，同面積單位盤源只有數個，叫價由240萬元起。即使新買家未來可能面對龐大的補地價金額，但由於盤源少，折扣率高的單位仍能以高價沽出。

另外，市場未有新一批白居二買家，公屋及居屋綠表成交宗數少。房屋委員會網頁資料顯示，4月份居屋及公屋綠表單位成交量，截至本月16日僅錄11宗。至於3月份宗數為108宗，較2月份103宗，輕微上升約4.9%，但仍於低位徘徊。

有代理指出，現市場氣氛膠着，加上新盤搶走部分客源，現部分綠表單位業主，議價空間會有2至3%。部分公屋業主低市價沽樓，富山地產聯席董事劉倩彤表示，黃大仙下邨1座中層9室，實用面積385平方呎，以185萬元（未補地價）易手，低於市場價近4%成交。原業主持貨7年，帳面獲利147萬元，物業期內升值近4倍。

撰文:文倩婷

17 April 2015