藍田康華苑 呎售10405再破頂

藍田康華苑 呎售10405再破頂

欄名:交易現場

細價樓放盤甚為渴市，遇有高質素的物業，往往能創新高價易手，例如藍田居屋康華苑，上月呎價兩度破頂，最新報10,405元。

極高層雅裝 360萬易手

剛易手單位為C座極高層4室，實用346平方呎，建築469呎，由於備有靚裝修，及可享觀塘方面的開揚景，上月底以獲買家以360萬元承接，實用呎價10,405元，創下屋苑呎價新高紀錄。

世紀21聯誠董事謝寶昭表示，同屋苑C座中層8室，實用355呎，上月中以365萬元易手，實用呎價10,282元，為該屋苑首宗呎價破萬元成交，但為時半個月左右，紀錄又再被打破。

至於最新購入C座極高層4室的買家，為外區上車客，早前已於其他地區睇盤搵樓，惟合預算的物業選擇不多，加上其置業條件也多，如需有靚裝修、又要屬市區物業、及空間不能太細小等。

所以，該買家首度到上址參觀便意屬於此，翌日已決定拍板入市，加上業主肯提供議價空間，故快速完成交易。

外區上車客 睇樓翌日拍板

原業主於09年於自由市場以120萬元購入，持貨約6年，上月中開始放盤，叫價378萬元，但因有租客仍然住用，未能安排睇樓，及至租客遷出可安排睇樓後，因內籠裝修吸引，業主又肯減價18萬元，議幅5%，故快速被吸納。是次沽貨帳面獲利240萬元，物業升值達2倍。

康華苑位處半山，出入需乘坐接駁車往返港鐵站，向來為區內樓價最相宜的居屋屋苑之一，供應戶型面積細小，上月屋苑錄7宗成交，實用呎價約9,000元。

8 Jan 2015

經濟日報

新居屋熱潮刺激上車 二手價漲

新居屋熱潮刺激上車 二手價漲

政府推新居屋，反推高二手私樓價。業界人士指出，因為新一批居屋單位供應少、樓花期長，難滿足市場上車需求，反推動上車客加快入市決定。

居屋供應少 上車客轉投私樓

業界人士指出，新一期居屋僅提供2,160個單位，上月底開始接受申請，但截至1月5日已經派出19萬份申請表，並收回逾8,700份居屋申請表，當中8,500份為白表申請者，可見市場反應甚熱烈，抽中揀樓的機會比新盤抽中頭籌更難，所以大批浮游購買力加速流入私樓細價市場，因為大部分分析認為農曆新年後，二手樓價仍有上升的趨勢。

其次，除了供應數量不足外，新一批居屋單位樓花期相對較長，最快也要2016至2017年建成。

對於有逼切住屋需求的買家吸引力大減，例如新婚家庭，因為現時租金高企，買家要租樓兩年等新居屋入伙，租金成本甚重，故不少買家索性轉向私樓市場。

二及三綫屋苑 湧現破頂潮

另一方面，有前綫地產代理指出，近日細價單位破頂潮已經全面蔓延至二、三綫屋苑，尤其是400萬元以下的細價單位，買家根本不會計較單位的呎價是不是打破歷史高位，主要售價低於400萬元，能夠造足9成按揭，便勇敢入市。

代理又謂，好多準買家也預計今年下半年有機會加息，但是他們相信加幅不大，甚至認為樓價升幅可彌補加息。所以業界預期未來數月二、三綫屋苑破頂潮仍會不斷湧現。

撰文:黎煥成

7 Jan 2015

新居屋熱潮 看上車需求

新居屋熱潮 看上車需求

撰文:布少明 美聯物業住宅部行政總裁
欄名:大行觀點

新年伊始，筆者祝願港人安居樂業、家肥屋潤。

上回提及新居屋到埗，成為不少巿民的上車佳音。事實上，政府去年底公布撥出270億元作房屋儲備金，以興建公屋資助更多巿民置業，紓緩住宅問題見決心。

同時巿場久違多時的新一批居屋，對於預算較低的上車人士來說，涉及5個屋苑共2,160伙有如久旱逢甘露，最終趕及年底前推出巿場，由去年底至今年1月12日接受申請，3月攪珠，5月開始揀樓，喜聞又有一批巿民榮升業主。

公屋居屋 多多不夠

巿場對中小型物業需求殷切，新居屋認購反應踴躍乃意料之內，而這批出爐單位，無疑凍結部分上車購買力，但由於新居屋對買家收入及資產設限制，巿場綠表放盤仍缺，加上是次應巿單位數目有限，即使全數逾2,000伙沽清，亦難以滿足巿場龐大置業需求。觀乎過去10年私樓和居屋供應嚴重不足，其間累積龐大購買力，相信當中不少人仍然在觀望樓價走勢，伺機出手，市民心急入巿，從巿價7折發售的新居屋認購熱情可見一斑。

二手樓呈「盤少價高」格局，公屋居屋多多不夠，公營房屋以外，近年定價吸引的一手樓亦令不少有能力入巿者心癢心動。早前「港人港樓」連環開售，亦捲動新一輪上車熱浪，吸引購買力出動，由於單幢盤供應伙數有限，因而累積大量巿區盤向隅客流出巿場，這批擬購買近500萬元價位住宅的準買家，料部分將轉投銀碼相若的東涌鐵路項目，令「走訪示範單位」成為不少家庭的長假特備節目。

對於新一年一手表現，筆者看俏中小型戶及超級豪宅巿場。在剛需支持下，料300萬至600萬元的單位繼續受用家追捧，至於數千萬元的豪宅項目，推出時一般較市場上有折讓，故受豪宅買家青睞。至於800萬至1,000餘萬元中價新盤，定位較為尷尬，根據現時的按揭成數規定最多只能承造5、6成按揭，首期對換樓人士負擔相對大。

今年市場 細戶主導

事實上，即使去年5月份政府修訂雙倍印花稅（Double Stamp Duty，簡稱DSD），一定程度帶動換樓巿場流轉，但仍未能完全釋放該批買家的購買力，本人相信，年內市區盤細戶定價將相對進取，至於中價項目則以貼市價出擊。

至於有報道指個別發展商去年底賣樓步伐減慢，有近現樓的大型新盤項目，巿場憧憬開盤在即，惟至今只聞樓梯響。就此，筆者認為絕對合情合理，事實上，近年巿場對中小型單位需求龐大，相對大型經濟日報較慢熱。

另外，有部分持貨較充裕之發展商，亦已有策略地增推細單位，對於身價較高的港島優質地皮，由於巿場供應罕有，相信其一般不急於推盤，因此估計今年巿場供應仍然以中小型單位為主導。

5 Jan 2015

經濟日報

藍田啟田大廈 420萬購低層469呎

藍田啟田大廈 420萬購低層469呎

藍田啟田大廈已完成屋苑翻新，單位實用率高達87%，加上鄰近港鐵藍田站，近日獲不少區外用家轉投，上月約錄兩宗成交。

世紀21聯誠謝寶昭表示，該行促成A座低層2室成交，實用面積469平方呎，建築面積538平方呎，2房間隔，向東南望樓景。

單位以420萬元成交，實用面積呎價8,955元，建築面積呎價7,807元，屬市價成交。

原業主於2012年3月購入上述物業，當時作價260萬元，持貨至今帳面獲利160萬元，物業升值62%。

 

5 Jan 2015

經濟日報

新居屋反應佳 首天收570份

新居屋反應佳 首天收570份
累派表16.94萬張 重推後最多

新一批居屋周二開始接受申請，不少市民搶先遞交申請表。房委會公布，截至周二下午5時，首天共接獲570份申請表【表】，數量較曾引起全城哄動的大澳天利苑多約4.7倍，直迫2012年房協青衣綠悠雅苑的首日收表數量。而房委會累積派出16.94萬份表格，數量更是重推居屋後最多。有地產業界人士預料，中小型單位需求熾熱，新一批居屋申請最終超額近30倍。

房委會公布至周二下午5時，共收到570份申請表，其中530份為白表，佔總數約93%；綠表佔40份。而累積派表16.94萬份，白表11.18萬份，佔66%；綠表則有5.76萬份。

周二早上8時前，在樂富房委會客務中心門外已有十多人排隊等候交表，情況不算很踴躍，反而前來領取表格及樓書的市民更多。房委會在現場設有兩個收集箱，方便市民交表。前來遞交申請表的黃小姐表示，希望擁有自置物業，會同時考慮購買私人屋苑，申請居屋為置業提供多一個選擇。

新一批居屋首天遞交申請表反應熱烈，較2014年6月天利苑首日收到近100份申請表多4.7倍亦較2014年推出7個居屋貨尾的首天收到131份申請多3.4倍，並直迫2012年綠悠雅苑首天的600份申請。

另外，新一批居屋截至周二共派出16.94萬份申請表，數量之多，更是罕見。

二手居屋成交短期下跌

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，目前樓市對中小型單位需求仍然很大，令新一批居屋首日遞表反應不俗，預料最終有5萬至6萬份申請，超額近30倍。

新一批居屋預期申請反應熾熱，布少明指出，因新居屋與居屋二手市場部分客源重疊；加上目前二手放盤數目少，短期內居屋二手市場成交量將下跌。但樓價仍因供不應求而保持堅挺；同時，今批居屋難以影響整體樓價，業主如非急賣，均不會減價求售。

祥益地產數據顯示，目前屯門區叫價300萬元以下的屋苑，以兆禧苑最多放盤，但只有21個屬白表放盤。

新一批批居屋單位一共提供2160伙，分布於5個屋苑，預料最快於2016年年底落成。

房委會將於2015年1月12日截止申請，3月攪珠，決定揀樓次序，5月開始揀樓。

31 Dec 2014

信報

新居屋各有利弊 同區有選擇

新居屋各有利弊 同區有選擇

樓花期長配套遜 買家宜先做功課

政府今年底將預售新一批居屋，5屋苑合共2,160伙，分布荃灣，沙田，青衣及元朗。

縱然定價為市價7折，惟樓花期長達兩年，且個別位置遠離港鐵站，配套不足或景觀受阻，各區二手亦有選擇，準買家入市前宜做足功課。

綜觀5個新居屋項目均位處新界，且部分位置前身屬工業用地，故周邊配套未必足夠。如規模最大，伙數最多的荃灣尚翠苑，位處工業區，周遭被多幢工廈包圍，除部分單位景觀受阻，來往荃灣市中心亦需靠沙咀道沿綫的小巴及巴士接駁。

元朗宏富苑近西鐵 交通便

相對之下，元朗宏富苑享交通之便，離西鐵朗屏站僅約5分鐘步程，惟位處元朗東頭工業邨，靠近明渠，本身缺乏社區設施，一般生活所需須前往較遠的朗屏邨商場，料待日後朗屏站北及德業街住宅項目陸續落成，配套才進一步改善。

現同區小型居屋屋苑鳳庭苑，主打實用面積以500至600餘平方呎的兩及3房戶，面積及銀碼均較宏富苑大，且用家為主，極少有二手放盤，今年僅錄1宗成交，難作比較。

青衣青俊苑景靚 享公屋設施

另一項目青衣青俊苑位於山坡之上，屬純住宅區，環境相對寧靜，部分單位更享山或海景，住客可享用附近公屋長青邨的設施。唯獨是交通相對不便，離港鐵站遠，住客可靠青康路的巴士和小巴前往荃灣、尖沙咀及銅鑼灣各區。

而沙田美柏苑及美盈苑均屬單幢蚊型項目，兩者均位處城門河旁邊，惟該段河已乾涸。其中，美盈苑比鄰公屋美田邨，故可享用其商場，食肆等配套，附近亦設巴士總站，供前往沙田市中心及九龍，惟部分單位或外望寶福紀念館。而美柏苑位於城門河另一邊，購物同須步行往美田邨，單位景觀以山景、河及住宅樓景為主，估計較美盈苑開揚。

樓花期兩年 存加息變數

參考附近二手居屋，如美城苑及美松苑，面積與新居屋相近，前者主打實用300至400餘平方呎中小型戶，惟現在兩盤各僅餘單位數字放盤量，近期1房戶造價已逾310萬元，實用呎價逾9,000元。

除了硬件配套及同區樓價比較（見副稿——「綠表市場靜 僅零星減價成交」），值得注意是，今批5個項目均待2016年底後才落成，樓花期長達兩年，未必符合有急需要自用的人士，再者兩年間樓市存在很大變數，難以預測，明年加息機會大，準買家雖可借高成數按揭，惟市況逆轉，潛在一定風險，買家應將此等因素加入考慮之列。（系列二之一）

18 Nov 2014

經濟日報

業主「細換大」 康華苑連環成交

業主「細換大」 康華苑連環成交

欄名:交易現場二手屋苑交投回順，細價物業率先轉旺，藍田居屋康華苑近日錄得連環成交，細戶業主沽出物業後，隨即加碼80萬元，以326萬元購入同屋苑大兩房戶。

246萬售出低層1房手持A座低層4室的換樓客，由於想改善居住環境，由今年2月已開始放盤，當時自由市場叫價260萬元，該室實用及建築面積為346及469平方呎，屬原則1房戶，外望馬路景，室內裝修普通。

由於質素一般，叫價不算吸引，加上當時市場氣氛淡靜，上址一直未能售出，其間換樓客亦採取雙向發展，一邊放盤，一邊搵樓。至於其換樓目標甚為清晰，鎖定物色大戶型，其次須享開揚景，而室內備有新裝修就更佳。

及至上月底，換樓客終選中C座高層7室，該室實用面積423平方呎，外望翠綠山景，條件完全符合其換樓要求，加上戶主3月放盤自由市場叫價339萬元，而4月底時表示仍有議價空間。

換樓客為把握機會，決定加快沽出自住的細單位，務求盡快套現換樓，故將叫價由260萬元減至250萬元，降價收效，即吸引市場準買家議價，換樓客亦爽快再多減價4萬元，以246萬元沽貨，實用及建築呎價分別為7,110元及5,245元。

按其07年9月以103萬元於自由市場購入價計算，持貨約7年，帳面獲利143萬元，物業升值1.4倍。326萬購同屋苑2房換樓客沽貨後，隨即向C座高層7室業主議價，雙方亦受市場氣氛轉活所帶動，迅速達成交易，換樓客獲減價13萬元，以326萬元承接大兩房戶，實用及建築呎價分別7,707元及5,670元。

世紀21聯誠董事謝寶昭表示，康華苑近月交投轉旺，以4月為例，屋苑錄得5宗成交，自由市場整體實用平均呎價約7,500元至7,800元。現時康華苑放盤量不多，自由市場最平入場費由240萬元起。

15  May 2014