市況急轉彎 新居屋售價欠吸引力

市況急轉彎 新居屋售價欠吸引力

撰文:

李偉航

嚴俏婷

欄名:新居屋系列

新一批新居屋快將來臨，去年推出時食正樓市升浪，獲市民熱烈申請認購，但時移勢易，今輪推出卻撞正樓市下行、加息陰霾，以及住宅新供應增多等負面因素，有意申請者將如何抉擇，本刊一連三期，找來各路專家分析拆解。

由房委會、房協推出的3個新居屋，分別位於沙田、大圍及天水圍，共提供3,677伙。而回顧去年房委推出2,160個新居屋單位，在樓價偏高，以及市況向好下，市民深怕「遲買更貴」，合資格者紛紛踴躍申請，最終申請人數達13.5萬人，破歷屆紀錄，超額認購達62倍。

但踏入新一年，市況卻出現重大轉變，其實由去年下半年開始，在中港現股災、美國終上調息率，正式踏入加息周期，均令樓市氣氛逐步轉弱；另一方面，今年港股反覆向下，周三（20日）收市後恒指更跌穿1.9萬點，報18,886點，港元走勢亦疲弱，初現走資潮。

二手現劈價潮 準買家選擇多

近日各區二手屋苑均現劈價情況，在樓價下滑，新居屋七折後定價由$149.7萬至$327.6萬，但為按去年9月的市價而定，以今時今日的樓市情況，其競爭力及吸引度不算太高，同樣的價格其實在二手私樓市場不無選擇，但買家可按需要自由買賣，毋須如居屋般要先補地價，才可在自由市場放售。

甚至現時居二市場亦有不少選擇，如早前屯門兆麟苑C座低層8室，實用面積401平方呎，獲白居二買家以$170萬綠表價購入，呎價$4,239，屬近日居二市場的低價成交。

值得一提，是次推出的3個新居屋，全屬樓花，預計在2018年或2019年完工，一旦本地銀行正式加息，供樓人士負擔加重，樓價跌幅或更明顯，屆時買家收樓時，樓價上或可能已先輸一截，最終無論入市與否，都必須審慎考慮。

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林浩文：倘財力夠 可考慮轉買私樓

萊坊高級董事及大中華研究及諮詢部主管林浩文稱，在不少負面消息籠罩下，現時入市購買售價早已定好的新居屋，缺乏彈性之餘，亦存有一定風險。

他建議，假如準買家具一定財政實力，可負擔一般中小型單位約兩至三成的首期，在跌市下，確實可考慮轉購私樓，始終無論物業質素、配套均較居屋出色，而且購入二手單位後，部分更可即買即住，也優於樓花期達2及3年的新居屋。

至於居屋的客群均以購買中小型單位為主，買家可瞄準供應量較多的區域，如將軍澳、元朗及沙田，其樓價跌幅較市區多，可按自己實際需要「執平貨」。

當然若資金有限，新居屋仍屬理想的上車選擇，畢竟在房委會擔保下，買家最多可借九成，但借貸時切忌借得太盡，避免正式收樓時，因樓價已累積一定跌幅，在帳面上淪為負資產。

他再指，相信會有不少市民抱着「抽獎」心態作申請，預期申請情況仍熱烈，但待今年第二季正式揀樓時，假若樓市氣氛進一步轉弱，估計會有不少買家「褪軚」，料銷售期會較去年更長。

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麥萃才：樓花期長 宜靜觀其變再出擊

浸會大學財務及決策系副教授麥萃才稱，無可否認，居屋價錢必較私樓平，目前新居屋亦較市價存有約三成折讓，認為在未來2至3年，樓價下跌逾三成的機會不高。

但到底是否要趕在下月申請購買新居屋，麥氏認為，要視乎買家是否有即時的需要，由於快將推出的新居屋，以去年9月的私樓造價水平作參考，而房委會決定售價後，亦不能跟隨市況隨意作出改動，而目前離入伙期尚有數年時間，在樓價現下行風險，有機會出現「買貴野」的情況。

他建議，準買家可考慮靜觀其變，甚至選擇放棄申請今次新居屋，留待明年或後年，按當時實際市況、價碼合適，再決定申請與否，或是轉投二手私樓市場。

報道系列: 新居屋系列之一

23 Jan 2016

經濟日報置業家居

白居二效應 富榮1周兩成交

白居二效應 富榮1周兩成交

新一批白居二出台，刺激第二市場居屋交投轉活，兩個月未錄成交的大角咀富榮花園，於過去一周連錄兩宗買賣，最新兩房戶以365萬元沽。

獲數枱買家 同時上門睇樓

大角咀富榮花園第二市場交投「停市」兩個月後，白居二入市消息刺激下，本月現暫錄兩宗成交。家天下分行經理黎振傑表示，過去周末富榮花園不乏白居二買家睇樓，由於盤源少，有放盤單位同一時間，獲數枱買家上門睇樓。

業主願意減價，買家入市速度加快，屋苑9座高層K室，實用面積431平方呎，曾開價逾400萬元，近日減至於第二市場上以365萬元（未補價）沽，實用呎價8,469元。去年同座同面積單位，造價曾高見402萬元，反映富榮花園第二市場樓價，亦已高位回落近1成。

將軍澳寶盈中層 呎價7785

其次，將軍澳區單日兩錄白居二入市個案，世紀21將軍澳董事鄺志輝透露，將軍澳寶盈花園4座中層C室，實用面積484平方呎，以376.8萬元（未補價），實用呎價7,785元。另外，祥益地產高級營業經理胡志偉表示，有白居二買家獲得房委會發出的準買證後，隨即購入良景邨良英樓高層11室，實用面積376平方呎，業主減價20萬元，成交價120萬元（未補價），實用呎價3,191元。

撰文:

文倩婷

18 Jan 2016

經濟日報

每日新聞撮要 12/1/2016

每日新聞撮要 12/1/2016

1. 中環新世界大廈地下，現由英皇珠寶鐘錶以每月400萬承租，作為旗艦店，該舖地下及低層地下面積合共約13,800方呎；業主提早20個月遷出，另一皮具品牌頂上，月租約300萬，下跌25%。（經濟）

2. 上述棄租中環地舖的英皇鐘錶珠寶，傳以250萬洽租太平行舖，面積合共逾1萬方呎；該舖兩年前以390萬租予DIESEL時裝店，惟品牌遷出後一直丟空，倘成交租出，租金跌36%。（經濟）

3. 世邦魏理仕認為，儘管人民幣貶值及加息等負面因素影響，港樓依然會「軟着陸」，預計現水平最多再跌10%至15%。（經濟）

4. 新地西營盤明德山商場標售，涉6個地舖，市場估值3億，呎價約3.98萬；信和等深水埗海峯商場連7個車位標售，市場估值2億，呎價約8,294元。（信報）

5. 觀塘One Harbour Square頂層全層連天台及4個車位，建築面積約1.72萬方呎，以逾75.5萬租出，呎租44元，創區內呎租新高。（信報）

6. 億京旗下大有街3號開售，頂層B室，新近以9,884萬成交，面積約8,349方呎，平均呎價1.18萬，呎價創該廈新高，且成為新蒲崗商廈新指標。（星島）

7. 銅鑼灣波斯富街52號地舖，丟空11個月後獲時裝店短租半年，月租約7萬，呎租約88元；上址原由藥房以29萬承租，是次短租僅為長租租金的24%。（星島）

8. 馬頭角九龍城道商住項目今截標，該地可提供逾13萬方呎商住樓面，市場估值8億，呎價可達6,000元。（星島）

白居二170萬入市 購兆麟苑2房

白居二170萬入市 購兆麟苑2房

新一批白居二准購證昨日才正式發出，市場即時錄得多宗白居二入市個案。其中屯門兆麟苑一個兩房單位，大幅減價3成後，以170萬元易手。

業主削3成 買家取證即購

祥益地產高級營業經理胡志偉透露，二手樓價回軟，綠表公屋、居屋單位跌幅更明顯，兆麟苑C座低層8室，實用面積401平方呎，業主原本叫價240萬元（綠表市場價），近日調低至170萬元求售，即吸引到新一批白居二準買家的目光。新買家昨日親自到房署等候署方簽發准購證，下午即落實以170萬元購入單位。

胡氏指出，自從房署發出通知信後，屯門區二手居屋市場睇樓量明顯回升，當中一半為新一批白居二準買家，預期本月區內綠表公、居屋市場交投量可以倍增。

黃大仙下邨 跌價15%

其次，富誠地產陳錫金透露，另一名白居二買家，昨日落實以178萬元，購入黃大仙下邨6座低層17室，實用面積428平方呎，呎價約4,159元，較上月同類單位造價210萬元回落約15%。

原業主於2001年10月，以25萬元買入單位，持貨15年，帳面獲利153萬元。

另一方面，將軍澳區唐明苑亦錄減價成交個案，其中B座高層15室，實用面積429平方呎，屬於兩房間隔，以銀主身份於自由市場以375萬元易手，較市價低約6%。

撰文:

黎煥成

12 Jan 2016

經濟日報