白居二再登場 居屋升市添動力

白居二再登場 居屋升市添動力

下半年將推2500名額 業界料起刺激作用

政府將於下半年推出新一輪「白居二」，回顧近年推出的首輪白居二，刺激指標居屋屋苑樓價普遍升20%至30%，跑贏私樓升幅。分析認為，新一輪白居二或成居屋升市動力。

首次推出 居屋價升10至32%

政府兩年前推出居屋第二市場擴展至白表買家的先導計劃，俗稱為「白居二」，共涉及5,000個名額，分兩輪推出。

計劃雖最終只有2,410宗成功認購，入市比率只有48%，但新購買力湧入市場，對居屋第二市場樓價起刺激作用。

以筲箕灣愛蝶灣、慈雲山慈愛苑、天水圍天頌苑，及馬鞍山錦豐苑4大指標居屋屋苑為例，在2013年6月首批認購信派出後到今年3月最後入市限期前，屋苑實用呎價累升介乎10.6%至32%不等，普遍較同期同區私樓樓價升幅為高。

當中天頌苑由措施推出前的呎價3,263元，升至今年3月的4,316元，升幅32%，跑贏中原領先指數（Centa-City Leading Index，簡稱CCL）新界西區樓價的22%升幅；而慈愛苑呎價亦累積升達25%，較同區九龍區指數18.5%為高。

若以該4大屋苑樓價走勢作分析，在白居二推出關鍵時間均出現異動。例如慈愛苑、天頌苑及錦豐苑的呎價，均在首批批准信發出後首月，單月升5.7%至8.3%不等，而成交量更增加1.2倍至4.5倍不等。

此外，臨近白居二認購資格失效前限期，亦有不少白表客趕尾班車入市，推高期內居屋屋苑成交量及呎價，當中愛蝶灣、慈愛苑及天頌苑在首批白表客認購期結束的月份，單月呎價升3.9%至5.4%。

業界分析 綠表客偷步入市

值得一提，是白居二措施除了為居屋第二市場帶來新購買力外，在樓價上升預期下，亦加快部分綠表客入市步伐，例如在2013年初白居二剛接受申請時到發出批准信前，4大居屋屋苑呎價已升2.1%至15.8%，反映綠表客「偷步」入市。

據了解，新一輪白居二措施或於下半年開始接受申請，但名額將會較上一輪縮減一半至2,500個。綜合學者及測量師分析，認為措施將進一步推高居屋樓價，但在新居屋供應增加，現時二手居屋樓價偏高，對居屋樓價刺激作用未如首輪白居二。（系列三之二）

27 May 2015

經濟日報

回報勝私樓 公屋居屋受追捧

回報勝私樓 公屋居屋受追捧

投資成本低 屯門區租金回報逾3厘

近期居屋、公屋單位呎價屢創新高，其中一個上升動力來自投資者。因為該類單位投資成本較低，回報更勝私樓，一般可達3厘以上，故近年不少投資者把目光轉投公、居屋身上。

退休教師持12伙 「有平貨仍入市」

本報走訪一名在屯門的投資者，在區內投資物業逾12年時間的麥姓退休教師，現時手持12個物業，市值約3,000萬至4,000萬元，大部分為公、居屋單位。上月便以168萬元購入屯門山景邨一個「迷你」單位收租，月租6,800元，租金回報約4.9厘。他直言，若有低於200萬元的細價公屋，仍會入市。

「居屋、公屋單位的結構及設計，當然比不上私樓單位，但作為投資者看重的只會是投資成本及回報，現時屯門私樓樓價動輒350萬至400萬元，雙倍釐印費逾15萬元。但200萬元以下公屋，釐印費約2.5萬元，3至4個月租金便可抵銷。」他說。

分支家庭客多 遇租霸機會低

「其他成本如管理費及地租等，公、居屋比私樓平一大截，以上述山景邨為例，每月管理費330元，地租150元。相對手持的屯門市廣場兩房單位，管理費每月逾800元，地租約600元。」麥姓投資者詳細分析其入市公屋單位的經過。

「很多人有錯覺，以為公、居屋的租客質素比較差，容易出現租務糾紛。事實剛剛相反，公、居屋的租客絕大多數是同屋苑的分支家庭租客，我們甚至可以知道租客的父母、兄弟住在同屋苑那一個單位，所以遇到租霸的機會反而更細。」麥姓投資者直言，個人絕少「查家宅」式檢查租客背景，因為他相信不少公屋家庭家境比私樓家庭更富裕。

從祥益地產提供的數據顯示，過去1年屯門區公屋（已補地價）租金回報穩企3.5厘以上，個別例子接近5厘。而居屋單位租金回報則介乎3.2厘至4厘之間，私樓3.03厘至3.6厘之間，本月最新報2.91厘，首次跌穿3厘關口，反映區內公、居屋單位的租金回報相對私樓穩定。

事實上，除了買賣價屢創新高外，近期不少公屋租金貴得令人難以想像，例如藍田德田邨一個146呎的「迷你單位」，4月份以8,500元租出，呎租高見58元，比九龍站凱旋門不少單位還貴。而業主在去年9月份僅以135萬元購入，租金回報7.6厘。

祥益地產總裁汪敦敬指出，受貨源影響，暫未見有投資者大手購入公屋單位收租的個案，反映目前公、居屋市場仍以用家主導。但撇除投資者因素，現時公、居屋的租金回報明顯比私樓理想，支持下半年公、居屋價格繼續造好。（系列三之三‧完）

撰文:黎煥成 
系列名:公屋居屋登峰系列

28 May 2015

經濟日報

悅海華庭呎沽1.34萬膺夾屋王

悅海華庭呎沽1.34萬膺夾屋王

二手市場連錄破頂價成交，夾屋市場也不例外。鴨脷洲悅海華庭一個高層單位，新近以自由市場價572萬元成交，呎價高達1.34萬元，成交呎價打破該屋苑去年底創下的紀錄，膺全港夾屋王，呎價更直迫同區藍籌屋苑海怡半島。

土地註冊處資料顯示，悅海華庭2座高層B室，實用面積約427方呎，兩房間隔，以572萬元售出，實用呎價約1.34萬元，貴絕全港夾屋。

據悉，目前私樓香港仔中心呎價約1.18萬元，鴨脷洲海怡半島呎價約1.35萬元，今次悅海華庭的新高成交，除超越香港仔中心的呎價外，更直迫海怡半島。

事實上，悅海華庭向來「盛產」夾屋王，同屋苑1座中層B室，去年底以551萬元轉手，呎價1.29萬元，一度是全港夾屋呎價新高，今年該屋苑尚有多宗呎價逾1.2萬元的成交，唯一直未有再創新高，直至最新的2座單位成交，成功把全港夾屋王的呎價紀錄推高3.66%。現時全港夾屋王的首五位，均由悅海華庭「包辦」【表】。

有區內代理形容，是次成交價為「癲價」，認為該單位屬高層戶，可享有海景，是單位創新高的主要原因。他指出，目前該屋苑的放盤並不多，僅有約12個單位放售，相信未來屋苑的成交價將進一步上揚。

欣廷軒呎售1.51萬破頂

私人住宅市場的破頂潮亦不斷蔓延，沙田區亦有多宗高價成交，市場消息指出，沙田欣廷軒3座高層A室，兩房間隔，實用面積393方呎，以594萬元成交，呎價1.51萬元，破屋苑呎價新高成交，較舊紀錄高約3.4%。中原地產副分區營業經理招錦昌表示，該單位屬優質，加上是高層戶，故成交呎價仍算合理。美聯物業分行營業經理郭敬嚴表示，沙田中心唐寧大廈高層E室，兩房間隔，實用面積約357呎，以約515萬元成交，呎價約1.44萬元，創屋苑同類呎價新高。郭敬嚴透露，買家為內地客，所以今次成交須付約108.15萬元雙辣稅。

此外，不少二三線屋苑都錄得新高個案。中原地產資深分區營業經理許偉業表示，葵涌嘉翠園1座低層H室，實用面積465平方呎，兩房間隔，以415萬元成交，呎價達8925元，屬屋苑新高。

他透露，同類單位放盤較少，已有一段時間未有成交，吸引3組買家爭奪，最後由一對情侶購得。該屋苑的舊紀錄，則為今年初成交的1座高層A室，成交呎價8473元，今次成交把屋苑的呎價紀錄推高5.3%。

12 May 2015
信報