公居屋屢破頂 個別估價不足 黃大仙竹園北邨 估值低售價1成

公居屋屢破頂 個別估價不足
黃大仙竹園北邨 估值低售價1成

今年公居屋屢現破頂，本報統計15宗高價成交進行估價，個別出現估價不足，均屬細銀碼的公屋戶，其中黃大仙竹園北邨創九龍綠表樓價新高，惟估價與成交價差幅達一成。

公屋富戶政策亦將於10月份收緊，買家加快入市，帶動公、居屋市場樓價趨升。本報統計15宗於今年內成交的公居屋單位估價，雖然大部分可估足價，但亦出現個別估不足，包括黃大仙竹園北邨及將軍澳景林邨，兩者為低於400萬元的細銀碼公屋單位。

景林邨高價戶 估值低逾6%

其中，黃大仙竹園北邨榕園樓中層05室，單位面積489平方呎，上月以綠表價348萬元售出，創下九龍綠表樓價新高，惟銀行估價介乎300萬至330萬元，較成交價少18萬至48萬元，或低約5.2%至13.8%。

至於將軍澳景林邨景桃樓高層28室，面積153平方呎，以已補地價235萬元沽，成交呎價約1.54萬元，創下新界公屋呎價新高，惟綜合銀行就單位估價由210萬至220萬元，低成交價15萬至25萬元，差幅6.4%至10.6%。

破頂料減少 估價會追貼

多間銀行近月雖然上調樓按息率，公屋及居屋最低息率普遍由P減3.1厘（P為5.25厘計算，實際供樓利率2.15厘），調升至P減3厘（即實際供樓利率2.25厘），但銀行對資助房屋承按取態維持積極。

利嘉閣按揭董事總經理黃詠欣表示，目前大部分公、居屋物業可估到價，成交破頂的估價走勢會追貼，但由於升浪已持續一時間，料破頂宗數會減少，樓價升幅會收窄。

可留意的是，不同機構對公屋單位的估價分歧較大，譬如黃大仙鳳德邨雪鳳樓低層11室單位以290萬元沽出，有銀行估價為290萬元，估價行則估得225萬元，差幅逾2成。

經絡按揭市場總監劉圓圓指，由於銀行對公屋估價會參考同區物業的成交，同時較重視物業的折扣率，故此個別銀行對公屋單位的估價分野較大，買家承按前宜多向幾間銀行進行估價。

公居屋項目可獲房署或房協擔保，按揭成數高，但按揭業人士指，要注意公屋及居屋樓齡由首次發售日期計起，若超過15年，還款期可能會被調低；透過綠表及白表市場購買，按揭成數分別最高95%及90%。

撰文:

鍾綺敏

29 Aug 2017

經濟日報

柴灣翠灣邨598呎 588萬開拍

柴灣翠灣邨598呎 588萬開拍

綠表公屋樓價連創新高，業主心紅高價放盤。柴灣翠灣邨一個面積598平方呎單位，開價588萬元於拍賣場上放售，挑戰全港公屋綠表樓價新高。

挑戰全港綠表公屋王

據世紀21物業拍賣資料顯示，翠灣邨翠壽樓低層10室，實用面積598平方呎，開價588萬元（未補地價），平均呎價9,833元。單位開價直逼600萬元，更比目前公屋王華貴邨樓價405萬元，再高出45%。亦較本年2月份翠灣邨一個中層綠表成交呎價5,865元，高出約接近7成。

根據相片顯示，單位內籠企理，客廳設有大窗，感覺十分光猛，為3房間隔，景觀開揚。翠灣邨交投少，本年暫錄3宗綠表成交，而同類型598平方呎大單位，過去兩年未錄買賣。資料顯示，業主於2012年以51.6萬元入市，開價較買入價高出10倍。

另外，天水圍天頌苑3房戶以綠表價逾400萬元沽，屋苑N座高層8室，實用面積636平方呎，成交價413.8萬元（未補地價），呎價6,506元，新買家為同區公屋住戶。原業主於2000年1月以83.7萬元入市，轉手升值330.1萬元。

其次，屯門龍門居15座中層G室，面積592平方呎，原業主早於2月份以430萬元放盤，近日微減10萬元以420萬元沽出，平均呎價7,095元。原業主2007年12月以82.8萬元入市，升值337.2萬元。

雅濤閣呎售12393 綠表居屋王

雅濤閣呎售12393 綠表居屋王

綠表居屋樓價升勢跑贏私樓，香港仔雅濤閣海景兩房戶，以全港綠表新高呎價12,393元沽。成交價523萬元，較年初同戶型單位造價25%，跑贏整體二手樓價升幅。

市場消息透露，香港仔雅濤閣2座高層F室，實用面積422平方呎，望海景，5月份以523萬元（未補地價）沽出，呎價12,393元創全港新高，較樂富德強苑於4月份舊紀錄12,012元，高出3%。

綠表樓價走勢凌厲，翻查反映整體私樓二手樓價走勢的中原城市領先指數，本年至今累升9.4%。比較雅濤閣3座高層F室，與居屋王屬同戶型單位，本年1月份以418萬元（未補地價）易手，即最新成交價急升105萬元，幅度約25%，比二手樓價升幅多出15.6個百分點。

太和邨1個月賣貴100萬

另外，本年1月份屋苑1座中層F室，面積相同，以535萬元連地價易手。而是次居屋王樓價，竟然追貼4個月前，連地價單位造價。

公屋綠表戶交投量少，更容易出現跳價的情況。大埔太和邨亨和樓中層9室，實用面積485平方呎，5月份以330萬元（未補地價）沽，呎價6,804元，樓價呎價均創新高。4月份面積相同、樓層較低單位以230萬元沽出，相隔1個月賣貴100萬元，跳價43%。有代理指，不排除新成交單位擁裝修，景觀較好，故以高價沽。

私樓樓價急升，間接支持綠表物業身價，沙田愉翠苑誕新界居屋王。資料顯示，屋苑中層3房戶，面積650平方呎，以636萬元（未補地價）沽，屬新界最貴綠表居屋單位。

另外，根據房委會資料顯示，5月份公屋及居屋暫錄112宗綠表成交，屬2015年12月後，近17個月來最少，較4月份192宗，按月減少80宗，減幅42%。

2 June 2017
經濟日報

[星島日報] 1600人踴躍上車 「白居二」擬添食

[星島日報] 1600人踴躍上車 「白居二」擬添食 (星島日報報道)樓市續升，為助「上車」，政府推出俗稱「白居二」的白表免補地價購買二手居屋計畫，第二期所有配額的有效期已於月初屆滿...... 連結: https://goo.gl/1YkgC4

藍田德田邨 呎價首破萬元

藍田德田邨 呎價首破萬元

資金流入公屋市場，藍田德田邨開放式單位，以呎價11,258元沽出，屋苑呎價首度突破1萬元。

根據EPRC經濟地產庫資料顯示，德田邨德盛樓低層29室，實用面積213平方呎，日前以約240萬元沽出，平均呎價約11,258元，並創出屋苑呎價新高。

213呎開放式240萬售

據悉，單位有企理裝修，原業主開價248萬元，略為減價8.2萬元沽貨。原業主於2009年以15.2萬元購入單位，當時屬未補地價。

另外，藍田居屋康田苑兩房戶突破500萬元關口，呎價高見1.3萬元，與同區私樓滙景花園相若。

康田苑兩房 520萬易手

消息指屋苑B座高層8室，實用面積400平方呎，以520萬元沽出，平均呎價1.3萬元。原業主2002年以108萬元購入單位，轉手獲利412萬元。

翻查資料，本年初屋苑兩房戶以480萬元沽出，創出當時新高。最新紀錄價一下子推高40萬元，幅度約8%。

綠表市場方面，牛池灣嘉峰臺呎價10,214元創新高。

富誠地產客戶主任周文卓指出，屋苑1座高層K室，實用面積421平方呎，以430萬元（未補地價）沽出。其次，青衣長安邨安江樓低層12室，實用面積533平方呎，以約315萬元（未補地價）沽出，屋苑樓價首破300萬元。

撰文:
文倩婷

7 April 2017

經濟日報

藍田康栢苑3房 首置客536萬購

藍田康栢苑3房 首置客536萬購

買家積極入市，原意入市2房戶的居屋準買家，最後追價買入3房戶，於自由市場以536萬元入市藍田康栢苑中型單位，造價理想。

低層望山景 欠裝修

剛易手單位為康栢苑A座低層4室，實用面積554平方呎，建築面積710平方呎，為3房2廳間隔，不設套房，由於屬單邊，外望街景及山景，故層數低室內也見光猛，惟內籠無裝修。原業主於上月底開始放盤，自由市場叫價560萬元。

累減24萬 呎售9675

區內首置客原意購置同屋苑2房戶，惟市場放盤不多，選擇較少，目前自由市場造價約450萬至460萬元，準買家睇樓後反而鍾情同屋苑的中型單位，覺得室內空間較寬敞，故到上址睇樓後，一方面與業主議價，另一方面亦要求其家人出資襄助，以支付部分首期。

由於加大入市預算，首置客手頭資金緊絀，故希望業主可多作讓步，雙方拉鋸長達個多星期，最後議定536萬元交易，業主累減24萬元，約4%。按實用面積計算，平均呎價9,675元，建築呎價為7,549元。屬市場理想造價。買家計劃借貸8成，若按利率2.15厘計算，分30年攤還，月供約16,173元。

世紀21聯誠董事謝寶昭表示，上述成交屬同類單位今年新高價，主要因為此類3房戶放盤罕有，尤其是自由市場，繼上址易手後，市場僅餘1個放售，為F座中層戶，叫價580萬元。

屋苑3月份暫錄此宗成交，而上月則錄得2宗買賣個案，但均為綠表市場，整體實用呎價7,054元，兩宗成交同屬大單位，實用面積645平方呎，中層成交價410萬元，高層則以500萬元易手。

欄名: 交易現場

15 Mar 2017

經濟日報

藍田康華苑 2房租1.2萬回報6.7厘

藍田康華苑 2房租1.2萬回報6.7厘

康華苑B座高層12室，實用面積380平方呎，裝修企理，外望開揚，月租1.2萬元，實用面積呎租32元，屬市價。業主於2011年購入上址，當時作價216萬元，回報率達6.7厘。

康華苑2房戶仍有低層戶租盤，叫租1.2萬元。

8 Mar 2017

經濟日報